温州楼市：学区房的“校傲江湖”

学区房，

惨淡的楼市里分外妖娆。

开学尚早，

现代孟母已“竞折腰”。

动辄百万，

难领风骚。

户籍更迭，

鸠占鹊巢。

求公平，

还看教育资源的均衡与协调。

温州网讯 离新生入学尚有半年时间，此时温州学区房的交易却已进入高峰。

不久前，北京一间16平方米的学区房，叫价450万元；宁波一楼盘开发商承诺的名校突然爽约，让家长们懊恼不已；在温州，即便眼前二手房市场处于低迷的状态，学区房仍旧炙手可热。

虽然教育部门在极力均衡教育资源，淡化名校概念，但望子成龙的家长们赋予了学区房不一样的价值，稀贵的学区房成了中介炒作的资源和家长眼中孩子进名校的“门票”，由此，几乎每年都会上演一场户籍大迁徙。

学区房成为现行教育体制下独特的中国式现象，何时能够消退似乎成了难解之题。

“学区楼”一年户籍迁入30多人

新世界广场位于广场路，与广场路小学广场校区一墙之隔，由4幢楼房组成的广场综合楼被人称为户籍迁移最频繁的“学区楼”。

据公安部门登记的数据显示，新世界广场目前入住66户，落户225人，最多一户共有9人。

在五马街道城西街社区工作人员陈剑兰的印象中，新世界广场是户籍迁入最频繁的地方。陈剑兰负责计生工作，户籍迁入需要到社区办理一份计划生育状况证明书，因此与购房择校者会有较多的接触。陈剑兰说，到这里买房子的人，多数是为了解决孩子的入学问题。

据该社区登记的数据，去年新世界广场户籍迁入30多人，今年1月以来已迁入12人。

从户籍迁入时间上看，去年9月至11月，该住宅区没有迁入信息。工作人员分析，这可能与学校开学时间有关，一般购房迁户口都会在学校开学之前完成。

户籍迁移频繁给社区管理带来一定难度。城西街社区一工作人员说，她们经常刚刚掌握了住户的相关信息，可没多久就换人了，又要重新登记。有套房子不到半年换了两个房主，估计房主解决了孩子的入学问题就转手卖了房子。

根据我市教育部门划定的施教区，新世界广场属于“双学区”，小学是广场路小学广场校区，中学是温州实验中学。加上相比城区旧房，这里的房子较新，因此房价一直坚挺。

房主陈先生为了两个孩子的入学问题，卖掉了永嘉瓯北的房子，花了300多万元在新世界广场买了一套100多平方米的房子。

陈先生说，现在全家都住在这里，而自己每天要开车去瓯北上班。“如果不是为了孩子，谁会买这里的房子，每平方米价格3万多元，现在都可以买像样的高档小区了。”

根据我市教育部门的规定，适龄儿童父母的房产权证地点与户籍地址相一致的，到施教区学校报名入学；而房产权证地点与户籍地址不一致的，按房产权证地点到施教区学校报名登记，学校视招生实际情况予以安排入学，如不能安排则由区招生办统筹安排。

这条规定让购买学区房的市民像蚂蚁搬家一样举家迁徙。据五马街道鼓楼社区登记的资料显示，去年该社区户籍迁入近800人，迁入的市民不少来自永嘉、瑞安、瓯海等周边县(市、区)的。

鹿城公安分局五马派出所辖区聚集了众多“名校”，因购买学区房带来的户籍迁移给该所民警带来不小的工作压力。据统计，去年该所辖区迁入户籍2751人，其中上半年迁入1761人。

该派出所一民警说，因为购房择校的市民都要赶在开学前落户，因此上半年来派出所的人特别多。今年1月至今，该辖区已迁入户籍700多人。

18平方米的房子要价54万元

“地段再不好，房子再破败，只要是学区房，就有人买。”一房产中介说，这段时间，二手房市场惨淡，但学区房几乎没有受到什么影响。

在市区东公廨一家房产中介门店，记者看到墙面上贴满了有关教育部门在媒体上发布的中小学招生信息。

一业务员说，他们这里的学区房大致分两种，一种是“双学区”的，一种“单学区”。“双学区”可以解决孩子小学、初中的入学，价格要高一些。他手头一套面积62平方米的老房子，房主叫价每平方米3.3万元，且土地性质是划拨的，过户需要缴纳8万多元的出让金。另外一套65平方米，每平方米3.6万元，未满五年，需要缴纳营业税。如果是买“单学区”的，价格稍微便宜点，六七十平方米的房子每平方米价格在两万七八左右。

“学区房”一方面是为了让孩子上好学校，另一方面，也深受投资市场的欢迎，双重属性使其成为稀缺资源，颇具抗跌性。

记者从一些房产中介公司了解到，不少人买到学区房后，不是出租，就是在孩子入学后出售。一房产中介的工作人员说：“学区房就是给孩子买张‘电影票’，孩子看上了‘电影’，就可以把票处理掉。”

在鼓楼街一房介所，老板告诉记者，她这里有一套房子18平方米，房主要价每平方米3万元，总价54万元。“原先房主说是2.1万元的，后来不知道什么原因，突然提价了。”

这家房介所的老板说，虽然离开学还有一段时间，但现在已是学区房交易的高峰期了。一般情况下，教育部门会在6月份出台中小学的招生政策，因此买房落户都得提早。

这种微小户型的学区房虽单价不低，但也有市场。市区王女士说，由于手头钱不多，她一直在纠结到底是把目前住的小户型置换成大户型，还是先去买学区房。

“单独二胎政策出台后，婆婆就一直暗示我再生一个。”王女士说，她家现在住的房子只有76平方米，如果再生一个孩子，房子肯定不够用。但女儿已上幼儿园，上学问题摆在眼前，再不买学区房，就上不了好学校。

王女士说，如果买了这种微小户型的学区房，就有余钱去换大点的房子，这样学区房和换大房两件大事都能解决了。

不过，有关人士提醒，市民购买20平方米以下的房子，一定要谨慎，万一提供不了教育部门要求的相关依据，孩子的入学就成问题了。在购买之前，一定要向教育部门咨询清楚。

学生过多质量可能下滑

记者查看了鹿城区近10年的小学招生规定，在入学条件上，教育部门每年都会针对不同面积的产权证做出一些限制性的规定。

《2013年鹿城区小学招生工作实施办法》规定，广场路小学、蒲鞋市小学、瓦市小学、城南小学、建设小学、水心小学、南浦小学、百里路小学等施教区内，房产建筑面积在60平方米以下、20平方米以上，领取产权证须满三年(包括新购房、析产、继承等)；建筑面积在20平方米以下的，应向施教区学校提供适龄儿童自出生之日起的相关生活居住依据(出生证、户口册等)。

鹿城区教育局普教科有关负责人说，这些限制性的规定，目的就是为了把那些购房择校意图明显的人拦在门外。但现实是，很多人还是规避了这些规定，通过购买学区房来解决孩子的入学问题。

建设小学大南校区负责人蒋樨说，去年该校施教区的生源增加了20%至30%，一年级4个班级，原先计划每个班级38至40名学生，但由于生源增多，去年每个班级的人数都超过40人。

因为生源增多，广场路小学广场路校区去年在一年级增设了一个班。鹿城区教育局普教科有关负责人说，其实家长真的没必要去花那么多代价购房择校，实施集团化办学后，很多学校的师资都相互流动，当然，教育资源的均衡需要一个渐进的过程。一些学校虽然还没形成一定的口碑，但事实上教学质量已经非常不错。

生源分布不均所带来的问题是，一些学校学生过多，师资力量不够，可能造成教学质量下滑，而另一些学校则“吃不饱”。

有关人士认为，“学区房”的形成其实是教育不公的“畸形”产物，从“择校”到“择房”，并没有彻底解决教育资源发展不均衡以及不公平的问题。要抑制炒卖学区房的投资冲动，使价格回归正常，应该从教育资源分配问题上寻求解决的办法。

一进一出损失逾10万元

解决孩子的入学问题，一个家庭到底要承受多大的压力？以一套60平方米的学区房为例，如果价格每平方米2.5万元，房价是150万元。如未满五年，还要付营业税等各种税费，为房价的5.65%，另外还要支付房价1%的个税，也就是说，购买一套这样的房子，相关税费要10万元左右。

此外，150万元如存银行定期，年利率为3.3%左右，一年有近5万元的利息。而据房产中介提供的信息，一间60平方米左右的学区房月租金为2000元左右。以此计算，对家长来说，如果学区房购入1年后出手，利息上起码损失2万多元。

每种选择都要付出代价，但这并不代表付出了代价就会有预期的结果。

每年的招生政策鲜有变化，但保不准会有微调。而对于持有小户型的家长来说，存在的风险可能更大。房子要提前6年或3年购买，在这么长的时间里，谁能保证招生政策不会变化，施教区不会被调整？

温州二中去年放宽入学条件，对辖区内学生，新购房建筑面积在20平方米以上、60平方米之内的不再有居住三年以上的要求。该校去年生源明显增多，为此增设了两个班级。然而，今年该政策是否延续，该校校办有关负责人表示，尚不明确。但她坦言学校资源有限，已无力再增设班级。

学区房频繁交易，还可能出现“空挂户”现象，给购房者带来诸多不便。五马街道鼓楼社区主任黄丽霞说，前几年，有些房子都挂着三四户人家的户口，现在购房者也内行了，一般都让卖房者清空户籍。

一派出所民警说，对辖区“空挂户”并没进行统计，但据她所知，这种“鸠占鹊巢”的情况并不在少数，她曾接触到一房主到派出所登记户口时，发现此房还登记着两户人家。而派出所无法强制要求户主迁移户口。因此，购房者买房前，务必要求对方迁移户口，以免带来不便。