美国上千万人在金融危机中失去自有住房

美国人口普查局最新公布的数据表明，今年第一季度，美国私人住房拥有率下降到15年来的最低点，在全国人口中，只有65.4%的人拥有自己的私人住宅，而2007年，美国联邦政府曾宣布，美国私人拥有的住房率已达到70%。因此，美国自2008年爆发金融危机以来，已有上千万美国人失去了他们的自有住房。

自有住房率下降的主要原因是，包括一些中等收入家庭在内的房主，因为失业，无法按时归还银行的购房贷款，他们的房屋被银行收走拍卖；还有些人因为，他们的房屋价格大幅下跌，而他们未偿还的银行贷款余额已超过了房屋价格，因此他们停止偿还贷款，甚至弃房而去。另外，在金融危机中，美国一些银行普遍收紧房贷，使得有首次购房意愿的美国年轻人望而却步，不得不继续与父母生活在一起。据美国媒体报道，在金融危机中，美国年轻人与父母生活在一起的现象迅速增加，比如，25岁至34岁的男性青年与父母同住的比例去年上升到18.6%，至少是1960年以来的最高水平，而经济上需要得到父母帮助的年轻人上升到39%。

美国全国各个年龄段的人群、不同的种族以及多数地区，几乎都受到了失去自有住房的影响，但是受打击最大的是那些低收入家庭、有色人种和年轻人，因为他们的失业率最高。根据美国人口普查局公布的数字，美国白人与有色人种住房拥有率的差距正在迅速扩大，现在已达到1960年以来的最严重程度，今年第一季度，白人自有住房拥有率为73.5%，而去年第一季度为73.7%，只下降了0.2个百分点；黑人今年第一季度的自有住房拥有率为43.1%，去年第一季度为45.1%，下降了2个百分点。从家庭收入情况来看，超过全国中间数收入的家庭，拥有住房率为80.3%，低于中间数收入的家庭住房拥有率为50.4%。35岁以下的年轻人住房拥有率为36.8%，大大低于其他年龄段的人群。从地区分布情况来看，富裕地区与贫困地区的差距也比较明显。目前，西部地区自有住房率最底，只达到59.9%；其次是东北部，为62.5%；南部达到67.5%；中西部最高，为69.5%。美国人拥有自己的住房，是实现美国梦的重要内容，这次金融危机使许多人的美国梦被打破。

据美国一家房产公司今年3月初公布的报告说， 2011年，美国银行收回拍卖出去的住房达90多万套，而2010年接近100万套，估计今年银行收回的拍卖房数量将会比去年有所增加。

许多美国人失去住房之后，不得不靠租房生活，美国的租房业开始升温，租房价格也随之上涨。据报道，美国一些公司乘机大批收购银行收回的拍卖房；有一家公司平均每天以5套的速度购进这些房屋，总共购进了1000多套，其价格只有这些房屋在经济繁荣时期价格的一半，有的甚至更低。这家公司对购进的房屋进行简单装修后用来出租，其投资回报率已达到了8%已上。

根据人口普查局公布的数字，今年第一季度，美国全国出租房空置率下降到8.8%，去年第四季度为9.4%，而去年第一季度为9.7%。美国全国一套住房的月租金中间价位，今年第一季度为721美元，比一年前上涨了5.6%。东北部地区租金最高，中间价为932美元；其次是西部地区，中间价为845美元；南部地区为660美元；最低的是中西部地区，为607美元。住房租金上涨最快的是新泽西州，在过去的一年里，上涨了15.6%，与此同时，住房销售价格下降了4.7%。

美国今年盛行一种叫“短售”（short sale）的售房方式。所谓“短售”，就是购房者拖欠银行的抵押贷款余额超过了其房屋价值，他们可以与银行达成协议，按照比较低的市场价格售出房屋，所获房款全部偿还银行，而房主不再欠银行的债务。银行之所以同意承担其中的损失，一方面是对解决银行的呆账有利，因为“短售”的做法比较容易达成协议，销售快，法律纠纷也较少；另一方面银行不需要支付拍卖房屋时的法律费、地产税和保险费以及房屋修缮费，比收回房屋进行拍卖的实际收益要好。据报道，去年第四季度，一套房“短售”的平均价格为18.4万美元左右，而拍卖的平均价格大约为15万美元。在美国的某些城市，目前“短售”的房屋数量已开始超过了银行收回拍卖房屋的数量。

美国房地产业仍处于低迷状况。尽管美国劳工部今年5月4日宣布，4月份美国的失业率从3月份的8.2%下降到8.1%，但是美国建筑行业的就业情况不但没有好转，而且就业岗位还在继续减少。

美国一些城市房屋的空置现象十分严重。美国人口普查局公布的数字表明，今年第一季度，美国的房屋空置率达到13.9%，房屋空置率最高的城市是亚利桑那州的第二大城市图森市。

美国空置房屋的销售价格今年还在继续下降。今年第一季度，美国全国空置房屋的中间价格为13.37万美元，低于去年同期的14.37万美元。根据美国100多个城市房地产统计数字，旧金山的房价最高，每平方英尺的售价为420美元（1平方米=10.7636平方英尺），其次是夏威夷，为380美元；房价最低的城市是底特律，每平方英尺的价格只有62美元，其主要原因是经济不景气。美国一些经济专家认为，美国的低房价状况还将维持5年左右的时间。（作者：新华社世界问题研究中心研究员 徐长银）